Pourquoi passer au régime réel pour ma location meublée ?
Le choix de votre régime fiscal joue un rôle significatif sur votre rentabilité.
Le régime réel permet de déduire vos charges et d’amortir votre bien, ce qui réduit fortement votre base imposable et peut augmenter significativement votre rentabilité.
Le micro-BIC et le régime réel : deux fonctionnements très différents
Le régime micro-BIC applique un abattement forfaitaire sur vos loyers :
- 30 % pour un meublé non classé
- 50 % pour un meublé classé
Cela signifie que l’administration fiscale considère que vos charges représentent 30 % ou 50 % de vos recettes, sans tenir compte de vos dépenses réelles.
Le régime réel, lui, fonctionne à l’inverse :
- Vous déduisez toutes les charges réellement supportées (assurance, intérêts d’emprunt, entretien, consommations, conciergerie, frais de plateforme, taxe foncière…).
- Vous déduisez également l’amortissement du bien, des travaux et du mobilier, une charge comptable qui réduit la base imposable sans diminuer la trésorerie.
Dans la pratique, les charges réelles des loueurs saisonniers dépassent presque toujours les 30 % ou 50 % d’abattement du micro-BIC. C’est pour cela que le régime réel devient souvent l’option la plus avantageuse.
Pourquoi le régime réel est-il plus intéressant dans la majorité des cas ?
1. Vos dépenses réelles sont généralement plus élevées que l’abattement forfaitaire
La location meublée implique de nombreuses charges : ménage, énergie, entretien, remplacement du mobilier, frais de conciergerie, etc.
Le micro-BIC ne reflète pas cette réalité, car il applique un abattement standardisé.
2. L’amortissement réduit fortement votre imposition
L’amortissement est un des avantages majeurs du réel :
- Il permet d’étaler la valeur du bien dans le temps.
- Il réduit le résultat fiscal imposable, souvent jusqu’à le rendre très faible voire nul pendant plusieurs années.
- Il ne représente aucune sortie d’argent : il s’agit d’une charge comptable.
3. Des économies significatives
En cumulant charges réelles + amortissement du bien, le propriétaire est imposé sur ce qu’il gagne réellement, et non sur une estimation forfaitaire.
Dans de nombreux cas, le passage au réel permet d’économiser plusieurs milliers d’euros par an par rapport au micro-BIC.
Le régime réel : que faut-il prévoir ?
Le passage au réel implique :
- La tenue d’une comptabilité
- La création d’un compte de résultats
- Le suivi des immobilisations et amortissements
- La déclaration fiscale n°2031 et ses annexes
- La télétransmission de la liasse fiscale
Pour cette raison, de nombreux propriétaires choisissent de se faire accompagner par un professionnel.
À retenir
- Le micro-BIC est simple, mais rarement optimal si vos charges réelles sont élevées.
- Le régime réel reflète la réalité économique de l’activité.
- L’amortissement est un levier puissant qui peut réduire très fortement votre impôt.
- Dans la majorité des cas, le régime réel améliore la rentabilité de la location meublée.